cek俄罗斯BNAe0_教育速递_退地与卖盘并行华侨城走到减法死胡同

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当地时间9月7日下午，国务院总理李强在雅加达与韩国总统尹锡悦会面图源：新华社

在连续卖项目后，华侨城又开启退地的措施。近日，华侨城公告称，政府部门拟对华侨城旗下位于武汉市洪山区的 TOD 项目土地 ( 约 105 亩 ) 进行收储。两块地是华侨城分别于 2018 年、2019 年竞得。按照土地出让政策，此番退地华侨城将承担一定比例的违约金。至此，今年内已经连续亏损两年半的华侨城，通过卖盘与退地，挽回了部分流动性。然而主营业务上的不作为，让投资者也不断提出 " 是否会被 ST" 的担忧。尽管董秘回应称 " 公司不满足退市风险警示和其他风险警示的条件 "，但也承认公司持续经营能力不存在不确定性。在主题公园圈地、房地产反哺的模式走不通后，华侨城的未来还没看到。左手卖楼、右手退地这块即将被地方政府收回的地块位于武汉市洪山区杨春湖高铁商务区，该地块收储土地面积约为 105.32 亩，属华侨城旗下的全资子公司——天创公司所有。天眼查信息显示，天创公司于 2020 年成功获取了洪山区杨春湖高铁商务核心区的一地块，该地块地价高达 52 亿元，占地面积约为 14 万平方米。对于此次土地收储的具体金额，华侨城方面表示，将依据武汉市土地整理储备单位委托的第三方土地资产评估公司所出具的土地价值评估结果，并结合政府评估结果和审计意见，最终确定收储补偿金额。尽管政府收储能够在一定程度上缓解房企面临的现金流动性问题，但业内专家指出，与房地产企业当初购地时市场较为繁荣阶段的价值评估相比，政府评估的最终金额可能会存在显著差异。合硕机构首席分析师郭毅进一步解释，一方面，土地成本可能会低于市场繁荣期的成本；另一方面，若房地产企业已进行施工，那么在施工进行阶段所涉及的前期工程费用、设计投入及财务成本等，均需与政府进行协商，才有可能实现土地的一次性政府收储。然而，在此过程中，企业前期的各项投入可能难以完全通过政府收储来回收。退地之前，华侨城便已陆续出售旗下多项资产。据北京商报记者不完全统计，仅在 2024 年 10 — 11 月两个月内，华侨城已累计转让出售旗下五项资产，总价超过 30 亿元。值得注意的是，华侨城出售的资产多为高负债或处于亏损状态的企业。例如，11 月 7 日，华侨城以约 2.5 亿元的转让底价出售了昆山康盛投资发展有限公司 60% 的股权。据悉，昆山康盛在 2023 年的营业收入为 1.53 亿元，但净利润为亏损 3947 万元。10 月，华侨城还转让出售了总额超过 26 亿元的资产，包括江苏融德置业有限公司、云南文产城市商业文化综合投资有限公司、无锡兆禾文化旅游发展有限公司等四家公司的股权。针对近期连续出售多个项目的情况，华侨城也给出颇为官方的回应：这是为了进一步优化资产配置、提高资产运营效率，并为公司持续发展注入新的动力。公司坚持以销定建、以收定投的策略，并积极进行资产盘活工作。结合各地 "517 新政配套政策 "、专项债政策，及时与政府、意向方沟通存量商品房、酒店、土地等资产处置盘活事项，在市场价格公允、合理合规的情况下考虑出售盘活。不拿地的事实华侨城频繁出售转让资产与退地的背后，是其业绩连续两年半亏损的事实，即将迎来三连亏的预期。财报显示，2024 年前三季度，华侨城实现归母净利润 -23.51 亿元，相比 2023 年同期的 -33.47 亿元虽有所减少，但仍为负值。这也是华侨城自 2023 年三季度报录得归母净利润为负之后，连续两年保持负值状态。北京商报记者查阅往年年报，2020 年、2021 年、2022 年以及 2023 年，华侨城的归母净利润分别为 126.85 亿元、37.99 亿元、-109 亿元、-64.92 亿元。通过年报数据可以发现，华侨城已在 2022 年及 2023 年连续两年保持亏损状态，在 2024 年中报和三季报中，华侨城又再次录得亏损，也引发了投资者对于华侨城股票是否会被 *ST ( 退市预警 ) 的担忧。华侨城方面告诉北京商报记者，目前正通过一系列积极有效的经营策略和举措，努力改善财务状况，增强公司的盈利能力和市场竞争力，确保公司的持续健康稳定发展。其表示，按照《深圳证券交易所股票上市规则》 ( 2024 修订版 ) 关于被实施退市风险警示或其他风险警示的条件，截至目前，华侨城持续经营能力不存在不确定性，亦不满足退市风险警示和其他风险警示的条件。从目前来看，虽然华侨城被 ST 的风险较小，但为了避免连续三年亏损的情况，华侨城除了变卖资产等方式试图回收流动性外，更给出了被房企看做是鸵鸟措施的——不拿地。北京商报记者发现自 2023 年 8 月华侨城拿下成都地块后，至 2024 年 10 月，并未再获取新项目。然而在 2023 年，华侨城年内共耗资 72.36 亿元，新增了 4 块土地储备。何时重启拿地？华侨城方面给到北京商报记者的回复中，并未给出明确时间线，仅表示 " 根据市场情况审慎选择拿地时机 "。市值管理难题不拿地的华侨城虽然短时间内避免了大额支出，但也在用未来的长期发展机会解决眼下的危机，也遭到了投资者的用脚投票。华侨城的股价自 2021 年 4 月达到历史新高 10.27 元 / 股后，便经历了持续的震荡下跌，直至 2024 年 8 月创下历史最低点 1.77 元 / 股，相比股价最高时跌幅近 83%。此后，受多轮房地产政策的影响，股价迎来反弹，11 月 8 日达到近期高点 3.49 元 / 股，但相较于历史最高位，仍大幅下跌约 66%。作为具有代表性的房企，华侨城早年通过 " 文旅 + 地产 " 模式在市场中占据了一席之地。打造的深圳锦绣中华、世界之窗、东部华侨城、深圳欢乐谷等文旅地标项目深受大众喜爱。2016 年，华侨城以 35 亿元底价竞得南京栖霞区两地块，拟建欢乐谷项目，成交楼面价分别为 4180 元 / 平方米和 6104 元 / 平方米。随后南京欢乐谷于 2020 年 11 月正式开园，配套的大型住宅楼盘翡翠天域项目销售均价 2.4 万— 2.5 万元 / 平方米，销售均价相当于地价的 5 倍。" 文旅 + 地产 " 模式为华侨城带来了高额利润。近年来，华侨城的文旅板块营收却出现下滑。2019 — 2021 年，旅游综合业务营收占比分别为 50.42%、52.74% 和 42.23%，但到了 2022 年，这一比例已缩水至 35.46%，且旅游综合业务毛利率同比降低了 8 个百分点。这也是导致华侨城在 2022 年年报中录得上市以来首次亏损的原因之一。麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪指出，一方面，房地产市场的下行趋势导致华侨城的房地产业务签约销售金额同比下降，公司为适应市场环境、加快销售去化，对部分房地产项目采取了灵活的销售策略，从而带来了一定程度上的价值折损。另一方面，文旅业务的高投入、低产出以及回报周期长的特点愈发凸显，其与地产业务的融合互补效应也逐渐减弱。管理效率与安全边界在面对开源渠道尚未明确拓展的现状下，华侨城将节流与提升管理效率作为未来发展的核心策略，这一动向备受投资者关注。投资者互动平台上频繁探讨华侨城的管理效益优化、成本节约及价格策略调整等问题。针对投资者普遍关心的组织架构繁杂问题，公司董秘在 7 月透露，公司已顺利完成对超过 50 个存量在运营项目的管理重组工作。通过剥离运营类项目至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等五大专业平台公司进行集中管理。在地产开发领域，华侨城副董事长刘凤喜曾在 2022 年年报业绩会上表示，公司启动项目公司整合计划，将 71 个项目公司整合为 22 家城市公司，管理层级由四级压降为三级，显著提高了管理效率。然而，尽管采取了一系列调整措施，华侨城的营业总成本并未显著下降。2024 年第三季度财报显示，相比 2023 年同期，华侨城的税金及附加、销售费用、管理费用有所降低，但财务费用增加了约 4.42 亿元。值得注意的是，华侨城在追求管理效率提升的同时，主题公园项目也面临着安全挑战。2023 年和 2018 年，深圳欢乐谷主题公园曾发生安全事故，其中 2023 年的 " 雪域雄鹰 " 弹射过山车事故造成 28 人受伤，直接经济损失 397.5 万元。调查结果显示，事故主要因设备发射区螺栓疲劳断裂、维修人员技能不足等问题造成。因此，华侨城在持续优化管理架构、提升管理效率的过程中，必须同等重视安全管理和业务运营的双重优化。这不仅是管理效率的提升，更是业务稳健运营和安全边界稳固的关键所在。同样以主题公园为主要经营手段的迪士尼也面临着主题公园利润下滑的挑战。但迪士尼凭借其丰富的 IP 库以及围绕 IP 打造的一系列周边产品 ( 如电影、手办、公仔等 ) 实现了业务的持续增长。而相比之下，华侨城旗下的欢乐谷主题公园 IP 却长时间未得到更新，这在一定程度上降低了其商业价值。中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，从破局的可能路径来看，华侨城首要之举是迅速销售房源，通过高性价比的方式实现销售回款，以快速回笼资金。其次，华侨城应考虑出售所持部分股权，或引进第三方投资，以进一步缓解资金压力。再者，拓展新的融资渠道也是关键一环，通过多样化的融资方式获取更多现金流。来源：中国网

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编辑:刁富贵

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中澳总理在雅加达会见的同一天，中澳另一场中断三年的高级别二轨对话，也在北京重启。中国前外长李肇星今天在对话会上表示，中澳都应严肃思考，能从对话被迫中断三年悟到些什么。李肇星告诉澳方对话代表、前贸易部长克莱格·埃默森，中澳关系能不能改善并进一步发展，取决于两国能否正确认知对方。

毛宁今天披露，李强总理在与岸田简短交谈中，再次就日本福岛核污染水排海问题阐明中方立场，强调日方应该忠实履行自己的国际义务，同邻国等利益攸关方充分协商，以负责任方式处置核污染水。而按照日本媒体的爆料，岸田寻求与中方沟通，虽然谈的是核污水，但他并不是真正担心这一议程，而是惟恐中方将其作为向日本施压的杠杆工具，日本外务省宣布，岸田在与中方简短对话中反复强调日本数据发布快速透明，从科学角度没有问题等等，但在我看来，日方这些托辞，并不足以回应外部世界的重要关切。

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9月3日，韩联社发文透露，日本东京电力公司当天邀请媒体记者参观福岛核污水排海设施，日方希望通过这样的活动，让媒体帮助其宣传所谓的“海洋排放安全”的观点。在活动现场采访的一位法国记者提议说：“为了提高可信度，让环境团体等第三方机构或专家等参与放射性测定或监测工作怎么样？”

路透社特别注意到了澳方对话代表团的人员构成，虽然高级别对话并无正式官员参加，澳大利亚目前由工党执政，但代表团也纳入了前自由党总理比肖普，彰显改善对华关系，是澳洲两大政党的跨党派共识与努力。这实际上也是在二轨层面，对中澳关系改善动能的再确认。

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5日，东盟（ASEAN）相关首脑会议在印尼首都雅加达开幕。日媒称，首相岸田文雄是否与中方接触及讨论核污染水排海问题，成为焦点。不过正式的首脑会谈并未推进协调，很可能不会举行。

（原标题：驻日本使馆发言人就福岛核污染水排海有关报道答记者问）

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阿尔巴尼斯今天谈到与李强总理的会见，用了两个英文词，frank，constructive，坦率，建设性，这也是对澳中关系基本面持续改善的再确认。虽然两国分歧仍存，但已经不构成阻碍对话交流的重大障碍。阿尔巴尼斯没有明确谈及访问行期，但他声称年内访华，将要纪念工党总理惠特拉姆（GoughWhitlam）访华50周年，惠特拉姆是澳总理破冰访华第一人，于1973年11月访京，这也在暗示同为工党总理的阿尔巴尼斯，年内访华应是在此前后。